* Без господдержки отрасль ждет неизбежная трансформация *

Российский рынок жилой недвижимости переживает трудные времена. Льготная ипотека постоянно сокращается, рассрочка всё менее популярна, а объем кредитов упал почти вдвое к тому же периоду прошлого года. Переход Банка России к жесткой монетарной политике и урезание льготных программ обнажают проблемы большинства строительных компаний, не умеющих работать в реальных рыночных условиях. Отрасль в ближайшие годы могут ждать большие потрясения, пришли к выводу на вебинаре рейтингового агентства «Эксперт РА» о российском рынке недвижимости. Подробности — в материале «Известий».

Торговля ставкой, а не метрами

Главной аномалией российского рынка недвижимости стал колоссальный разрыв цен между новостройками и вторичным жильем. Согласно докладу агентства, это соотношение достигло коэффициента 1,55–1,65. Квартира на этапе котлована стоит в полтора раза дороже готового жилья в соседнем доме. Феномен объясняется просто: застройщики продают не бетон, а финансовую схему. В базовую стоимость первичного жилья искусственно зашиваются затраты девелопера на субсидирование ставки, маркетинг и различные схемы рассрочек. Покупатель льготной ипотеки фактически переплачивает за саму возможность взять дешевый кредит. Когда человек решает выставить на продажу эту квартиру на вторичном рынке, он обнаруживает, что продает лишь «голые стены» без маркетинговой обертки от застройщика и получает в 20–30% меньше от цены покупки.

У девелоперов принято сетовать, что рынок недвижимости стал жертвой жесткой денежно-кредитной политики (ДКП) Банка России. Руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко категорически не согласен с этим тезисом — причинно-следственная связь, по его мнению, строго обратная.

«У меня появилось желание поменять слова местами: не рынок недвижимости в заложниках у жесткой ДКП, а жесткая ДКП в заложниках у рынка недвижимости. Именно поведение игроков рынка недвижимости во многом и обеспечивает нам высокую ключевую ставку на длительный промежуток времени», — утверждает эксперт.

Строительная отрасль выступает мощнейшим генератором инфляционных ожиданий. Ни один другой сектор экономики не ведет столь агрессивных рекламных кампаний, построенных на нагнетании паники.

«Весь пиар, вся реклама застройщиков, все конференции сводятся к одному: «Недвижимость дорожает, жилье дорожает! Хватай — завтра будет дороже!» Это раскручивает инфляционную спираль», — подчеркивает Репченко.

По его словам, на любом другом рынке продавцы, наоборот, стараются предлагать покупателю скидки, акции, различные способы сбить цену, пусть даже и зачастую обманчиво, что положительно влияет на инфляционные ожидания. Но видя такую рекламу застройщиков, граждане перестают сберегать деньги на депозитах и начинают потреблять, беря кредиты не только на саму ипотеку (пытаясь «запрыгнуть в последний вагон» перед очередной отменой льгот), но и на первоначальный взнос, ремонт, мебель. Для ЦБ, борющегося с инфляцией, такое поведение рынка является красной тряпкой, вынуждающей держать ставку двузначной.

Кроме того, льготная ипотека пробила дыру в федеральном бюджете. Субсидирование разницы ставок по уже выданным кредитам обходится казне примерно в 2 трлн рублей ежегодно. Для покрытия этого дефицита Минфин вынужден занимать деньги на рынке через ОФЗ под 16–17% годовых. Чтобы инвесторы покупали эти бумаги, доходность должна быть высокой, что, в свою очередь, цементирует высокие ставки в экономике. Расплачивается за сверхприбыли девелоперов вся страна через рост налогов (включая НДС и налог на прибыль) и дорогие кредиты для реального сектора.

Финансовый тупик

Застройщики, привыкшие к тепличным условиям 2020–2023 годов, оказались не готовы к работе без «допинга». Старший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко отмечает резкое падение финансовых показателей в отрасли.

У всех публичных девелоперов снижается рентабельность из-за взрывного роста процентных расходов. Отрасль получила двойной удар: платежеспособный спрос на готовый продукт сжался из-за заградительных рыночных ставок по ипотеке, а стоимость обслуживания проектного финансирования для самих строителей взлетела.

Застройщики уже начали массово обращаться в банки за реструктуризацией долгов, которые брались два–три года назад под покупку земельных участков в расчете на дешевые кредиты. Сергиенко прямо указывает на истощение запаса прочности: если ставка останется двузначной, в 2026–2027 годах отрасль неминуемо столкнется с чередой дефолтов и уходом средних и крупных игроков.

Надежды строителей на скорое возвращение дешевых кредитов иллюзорны. Олег Репченко отмечает, что застройщики ведут себя как валютные ипотечники прошлых кризисов, полагая, что Центробанк «обязан» снизить ставку ради их спасения. Но регулятор ориентируется на доходность длинных ОФЗ. Пока госбумаги дают 16,5–17%, рыночная ипотека с учетом банковской маржи будет стоить 18–20%. Диапазон ставок в 12–15% может стать нормой на годы вперед, учитывая геополитические потрясения и прочие внешние факторы.

Гетто и огосударствление

Следствием государственной политики накачки стройки деньгами стала деградация самого продукта. Девелоперы массово строили не жилье для семей, а инвестиционные однушки и микростудии. Доля многокомнатных квартир рухнула. По мнению Олега Репченко, на рынке сформировался огромный навес неликвидного жилья. Построенные под льготную ипотеку комплексы из студий по 15–20 кв. м, продававшиеся по астрономическим ценам, рискуют превратиться в маргинальные «гетто» с крайне туманными перспективами на вторичном рынке.

Отрасль, не способная существовать без субсидий, обречена на трансформацию. Эксперты прогнозируют масштабное огосударствление стройки. Банкротящиеся компании будут передаваться на санацию крупным госбанкам или институтам развития вроде «ДОМ.РФ». Уже сейчас государственный Фонд реновации стал крупнейшим застройщиком в России. Такая тенденция может только усилиться — так поддерживать демографию для государства может оказаться намного дешевле.

Власти будут вынуждены искать способы стимулировать переток капитала из инвестиционных, малополезных с точки зрения экономики квартир (не используемых собственником и не сдающихся) в реальный сектор. Логичным шагом фискальных органов может стать введение прогрессивного налога на совокупную кадастровую стоимость всей недвижимости, находящейся в собственности гражданина. Это заставит продавать пустующие инвестиционные квартиры, сбивая цены на вторичном рынке, и перекладывать деньги в облигации или на фондовый рынок. В свою очередь, период бесконечного роста цен может подойти к концу.

Дмитрий Мигунов

https://iz.ru/2199503/dmitrii-migunov/malometrazhnoe-getto-chto-budet-s-rynkom-zhiloi-nedvizhimosti-v-rossii