* Экономика проектов вынуждает застройщиков менять стратегию и переключаться на более дорогие форматы, считают эксперты *

Доступное жилье в Москве стремительно теряет позиции. В первой половине 2026 года в старой Москве не стартовал ни один новый ЖК эконом- и комфорт-класса. Объем предложения сократился на 35%, а цены продолжили расти. Эксперты связывают это с падением рентабельности таких проектов и постепенным размыванием границ между классами жилья. Что происходит с массовым сегментом и останется ли он на столичном рынке — в материале «Известия».

Куда исчезает массовый сегмент

Сегмент доступных новостроек в границах старой Москвы продолжает сжиматься: с начала 2026 года девелоперы не вывели на рынок ни одного нового проекта, а в уже строящихся жилых комплексах начали возводить лишь 11 новых корпусов. Об этом «Известиям» сообщили аналитики компании «Метриум».

В результате к концу первого полугодия в продаже осталось всего 9,6 тыс. лотов в 74 проектах. За шесть месяцев этот показатель почти не изменился, однако за год предложение уменьшилось на 35%. Одновременно средняя цена квадратного метра выросла почти на 20% — до 425 тыс. рублей.

— Основными причинами сокращения стали сохраняющийся дефицит предложения и охлаждение спроса после ужесточения условий семейной ипотеки. Всего было заключено 7,1 тыс. ДДУ, что на 53% меньше, чем в предыдущем полугодии, — отметила директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум» Юлия Иванова.

Максимальная динамика прироста предложения за полугодие зафиксирована в СЗАО. Немного прибавили ЗелАО, САО и ЗАО. В остальных локациях наблюдается спад.

— Из-за высокой ключевой ставки и жестких требований города строительство массового жилья стало значительно менее прибыльным, — добавила Юлия Иванова. — Компании продолжили переориентировать свои портфели на бизнес-класс и более дорогие сегменты. На рынке наблюдается дефицит предложения, объем которого за шесть месяцев увеличился на незначительные 3%.

Из-за низкой активности девелоперов по запуску новых проектов доля предложения на начальной стадии строительства за полгода снизилась до 19,6%.

Похожая тенденция наблюдается и в целом по стране: доля типового жилья в новых проектах сокращается уже несколько лет, отметила исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Юлия Бочарникова.

По ее словам, доля типового жилья в новых запусках снизилась с 26,7% в 2023 году до 21,3% в 2024-м и 17,8% в 2025-м.

— Для старой Москвы сокращение объемов строительства типового жилья оправдано экономикой проекта. Мало того, этот тренд постепенно распространяется и на новую Москву, где всё больше растет классность жилья по мере развития инфраструктуры и транспортной доступности, — отметила Юлия Бочарникова.

Аналогичная ситуация отмечается и в крупнейших городах России.

— Типовые проекты стали своего рода «нишевой» историей, их возводят на окраинах или в новых локациях, где покупательский спрос еще не сформирован, а перспективы развития района могут растянуться на годы, — рассказала она. — И проблема здесь не в том, что девелоперы не хотят строить типовое жилье, — просто массовым новостройкам сложно выдерживать конкуренцию со вторичным рынком, поэтому рентабельность таких проектов стремится к нулю, поскольку единственное преимущество у такого жилья в цене.

Как определяется класс жилья

В Москве действительно постепенно формируется дефицит на типовые проекты, их доля в общем объеме предложения снижается, что отражается на росте средней цены, отметила основатель агентства недвижимости «БезФильтров» Ригина Гордеева.

— Скорее всего, этот тренд постепенно будет смещаться и в Новую Москву, особенно в те локации, где земельный банк ограничен, но уже создана вся необходимая для комфортной жизни инфраструктура, в том числе транспортная, — считает она.

Параллельно с сокращением массового сегмента стираются и границы между классами жилья, отметил ведущий аналитик «АМаркетс» Игорь Расторгуев. Формальные критерии (эконом, комфорт, бизнес, премиум) всё чаще не совпадают с фактическим наполнением проектов.

— Девелоперы добавляют элементы более высокого класса — благоустройство, инженерные системы, отделку общих зон — в проекты, которые по цене и локации ранее относились бы к массовому сегменту, одновременно поднимая на них цену, — сказал он. — Это объясняет, почему при сокращении предложения массового жилья средняя цена квадратного метра продолжает расти и за год увеличилась почти на 20%.

Класс жилья в России — абстрактное понятие, поскольку за последние пять-десять лет рынок новостроек очень сильно эволюционировал, отметил гендиректор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин.

— Те параметры, которые еще 10–15 лет назад были присущи элитному жилью, постепенно стали базовым минимумом для рядовых проектов комфорт-класса, — пояснил эксперт. — В привычном понимании типовое жилье — это, к примеру, хрущевки, которые строились практически по одному и тому же проекту, более поздние панельные дома той же 121 серии.

Класс жилья определяется не только характеристиками самого проекта — расположением, инфраструктурой и наполнением, но и качеством его дальнейшей эксплуатации. Поэтому заявленный уровень может не совпадать с реальным, сказала Ригина Гордеева.

— Можно создать крутой проект, отвечающий всем негласным параметрам бизнес-класса, но ошибиться с управляющей компанией — и очень быстро такой ЖК обесценится, — сказала она. — Номинально он будет бизнес-классом, а по факту уровень сервиса в нем может оказаться хуже, чем в рядовом жилье. Эта история применима для домов любого типа.

В типовых ЖК девелоперам трудно оправдать ожидания современных покупателей, и в результате получается двойной капкан: низкая рентабельность проекта и дальнейшие сложности с реализацией квартир, добавил Денис Жалнин.

— Каждый застройщик в конкуренции за покупателя старается чем-то удивить, и так, проект за проектом, мы все дальше уходим от типовых историй. Для строительства массового жилья, скорее всего, в современных реалиях нужно участие государства — в части подготовки инфраструктуры и дополнительных мер по стимулированию спроса. Доступность недвижимости нужно оценивать не по принадлежности к тому или иному классу, а по востребованности, распроданности и цене.

Полного исчезновения массового жилья не произойдет, но в исторических границах Москвы оно действительно приближается к статусу дефицитного и почти нишевого продукта, подтвердил Игорь Расторгуев.

— В центральных и привлекательных с точки зрения локации районах экономика проектов складывается в пользу более дорогих форматов: при нынешней стоимости земли, финансирования и строительства премиальные проекты обеспечивают девелоперам большую доходность, тогда как массовое жилье не позволяет получать сопоставимую маржу, — подтвердил он.

А пролонгация текущих условий семейной ипотеки станет важным драйвером покупательской активности в III квартале 2026 года, считает основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. Он напомнил, что в июне спрос заметно вырос после того, как правительство объявило о дальнейших изменениях условий семейной ипотеки.

Яна Штурма

https://iz.ru/2129893/iana-shturma/massovye-novostrojki-ischezayut-iz-moskvy