Почему кредитование в сегменте индивидуального строительства падает, а ввод растет

Рынок ипотеки в этом году столкнулся с серьезным падением выдачи из-за сворачивания льготной программы и роста рыночных ставок. Но больше всего пострадал сегмент индивидуального жилищного строительства, который продолжает формировать большую часть ввода жилья в стране. Почему кредитование на возведение и покупку частных домов серьезно отстает от показателей нового строительства — в материале «Ъ-Review».

Строительство без ипотеки

В январе—марте 2025 года объем выдачи ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и готовые дома по всей России снизился на 80% год к году, до 10,3 тыс. кредитов, и на 76% в деньгах, до 56 млрд руб., следует из подсчетов Аналитического центра ДОМ.РФ. В большей степени спад кредитования наблюдался в сегменте ИЖС — в 14 раз год к году в количественном выражении, в то время как спрос на покупку готовых домов с привлечением ипотеки снизился только в 2,5 раза, уточняют аналитики.

В ДОМ.РФ объясняют такое падение ростом рыночных ставок по ипотеке и окончанием массовой программы господдержки. На неделе с 24 по 30 марта 2025 года средневзвешенная ставка на покупку готового дома составляла 29,01% годовых, на строительство жилого дома — 29,44%, в то время как год назад (25 марта — 31 марта 2024 года) значения были практически в два раза ниже: 16,77% и 16,95% соответственно, по данным информсистемы «Наш.Дом.РФ».

Но в целом на рынок ипотеки высокие ставки повлияли менее серьезно, чем на сегмент ИЖС. За первый квартал 2025 года, по оценке ДОМ.РФ, российские банки предоставили гражданам 146 тыс. ипотечных кредитов, что на 49% меньше год к году, на 612 млрд руб. (–42%). Иными словами, спрос на покупку квартиры в многоквартирном доме с привлечением займа снизился не так существенно.

Значительное падение спроса на займы в сегменте ИЖС и готовых домов объясняется ограниченностью ипотечных программ.

В первом квартале 2025 года де-факто не работала «Сельская ипотека», говорит руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. Сокращение программы сельской ипотеки и отсутствие ликвидных программ тормозит развитие ИЖС, соглашается директор по продажам «Мармакс» Анна Терехова. Ранее сельская ипотека пользовалась высоким спросом, но после ограничения ее только для работников, связанных с сельским хозяйством, доля потенциальных покупателей существенно сократилась, отмечает она.

Ипотечные сделки по ИЖС в принципе сложнее, так как по ним требуется больше документов, а причин для отказа в выдаче кредита у банка может быть больше, продолжает господин Попов. Кроме того, отмечает эксперт, выдачи займов по семейной ипотеке на ИЖС в последние девять месяцев стали возможны только при использовании эскроу-счетов.

А с 1 марта 2025 года эскроу-счета стали обязательны для всего сегмента, а не только для сделок по покупке с помощью семейной ипотеки. Сегмент многоквартирных домов прошел эту процедуру уже давно, а для ИЖС такое новшество стало крайне болезненным, причем не в последнюю очередь потому, что оно совпало с рядом других негативных внешних воздействий, включая отмену массовой программы льготной ипотеки, высокую ставку Центробанка и инфляцию, перечисляет руководитель департамента загородной недвижимости VSN Group Ольга Магилина. В сложившихся обстоятельствах применение эскроу сильно усложнило работу застройщиков, а в еще большей степени — работу подрядчиков, отмечает она.

Не все подрядчики готовы работать с эскроу-счетами. Банков, в которых возможно кредитование ИЖС с применением механизма эскроу, тоже очень мало, подтверждает директор департамента ипотечного кредитования загородной недвижимости ФСК Family Анастасия Бычкова. Хотя многие банки и анонсируют, что кредитуют подрядчиков ИЖС, но на деле процессы не налажены, уточняет она.

Квартира или частный дом

В сложившихся условиях спрос на частные дома сильно пострадал. По подсчетам «ЦИАН.Аналитики», в январе—апреле 2025 года число просмотров объявлений о продаже частных домов снизилось на 23% год к году. Сегмент многоквартирных домов тоже столкнулся со снижением спроса, но не таким серьезным. По данным Росреестра, в январе—марте 2025 года было зарегистрировано 157,6 тыс. договоров долевого участия, что на 12% меньше год к году.

На это повлияло и уменьшение разрыва между стоимостью ИЖС и квартиры в новостройке, считает руководитель Единого ресурса застройщиков Кирилл Холопик.

По данным Ассоциации деревянного домостроения, в прошлом году строительство домов в среднем подорожало на 15–25%.

На начало 2025 года возведение теплового контура дома без учета стоимости участка стоило 110 тыс. руб. за 1 кв. м при использовании клееного бруса, каркасного — от 90 тыс. руб., из кирпича — от 130 тыс. руб., газобетона — от 100 тыс. руб. Подорожали и участки: в июле 2025 года цена сотки земельного участка в среднем по стране увеличилась на 25% год к году, до 243 тыс. руб., следует из подсчетов «ЦИАН.Аналитики». Квартиры в строящихся домах подорожали не так серьезно. В апреле 2025 года, по данным информсистемы «Наш.Дом.РФ», 1 кв. м такого жилья стоил 196,8 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 16% больше год к году.

Хотя у строительства частного дома есть преимущество — поэтапность вложений. Многие россияне строят дома сами, на собственные средства или сочетая их с потребительскими кредитами, говорит Алексей Попов. Например, сначала приобретают участок, затем заливают фундамент, возводят стены, что позволяет разбить траты на несколько этапов и помогает отказаться от заемных средств, отмечает управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Еремкин. Такое финансирование новостройки невозможно, так как при покупке квартиры в ипотеку нужно ежемесячно вносить не произвольную комфортную сумму, а зафиксированный в договоре платеж, добавляет господин Попов.

Потребность в частных домах только растет. По данным опроса ДОМ.РФ и ВЦИОМа, потенциальный спрос на ИЖС в целом по стране в пятилетней перспективе составляет около 560 тыс. домов в год, что на 20% больше рекордных объемов ввода 2024 года, когда было построено 461 тыс. домов. Потенциал у рынка значительный и объясняется в том числе квартирографией жилищного строительства, которая не в полной мере удовлетворяет потребностям семей с детьми, считает руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.

46% семей хотели бы приобрести квартиры с тремя и более комнатами, однако доля таких объектов в портфеле строящегося многоквартирного жилья не превышает 15%, добавляет он.

Хотя ИЖС по-прежнему воспринимается преимущественно как альтернативное или второе жилье и выбор в его пользу становится затруднительным в связи со снижением доступности и ростом стоимости заемных средств, констатирует Анна Терехова. Кроме того, все менее актуальным становится один из драйверов спроса на ИЖС 2020 года — удаленная работа, отмечает Алексей Попов. Все чаще компании отказываются от такой практики и возвращают сотрудников в офисы.

Старый новый дом

Пока спрос на ипотеку для покупки квартиры в многоквартирных домах снижается меньшими темпами, чем на ИЖС, показатели ввода в этих сегментах демонстрируют противоположную динамику. В январе—марте 2025 года объем ввода многоквартирных домов по всей России сократился на 17% год к году, до 7 млн кв. м, в то время как в сегменте ИЖС показатель вырос на 20%, до 25 млн кв. м, следует из подсчетов ДОМ.РФ. В Минстрое не ответили на запрос «Ъ-Review».

К цифрам по вводу ИЖС нужно относиться сдержанно: в показателе заложен и морально, и физически устаревший жилой фонд, введенный по «дачной амнистии», и построенные на продажу вне организованных коттеджных поселков дома, то есть весьма условно готовые к заселению, говорит Алексей Попов. Ввод новых домов фиксируется в момент постановки объекта на кадастровый учет, а не при фактическом завершении строительства, поэтому туда попадают также дома, построенные в предыдущие десятилетия и легализуемые ради льготного подключения газа, а также садовые строения, получившие статус ИЖС, подтверждает Кирилл Холопик.

Реальную долю таких домов в общем объеме ввода частного домовладения никто не знает, и искажение статистических данных будет происходить еще многие годы, поскольку газификация новых регионов и действия дачной амнистии продолжаются, а перевод садовых домов в сегмент ИЖС кажется неисчерпаемым, продолжает господин Холопик. Если рынок многоквартирных домов благодаря Единой информсистеме жилищного строительства с 2020 года стал максимально прозрачен, то объемы строящегося малоэтажного жилья оценить нельзя, отмечает Алексей Попов.

К тому же, несмотря на многочисленные заявления об интересе к рынку ИЖС, крупные застройщики так и не стали массово запускать проекты ИЖС, констатирует господин Попов. О выходе в сегмент заявляли группы ПИК, «Самолет», ФСК, «Инград», «РКС Девелопмент», ЛСР. Но их единичные проекты так и не привели к масштабным изменениям на рынке, резюмирует эксперт.

Дарья Андрианова

https://www.kommersant.ru/doc/7774245