* Малогабаритные квартиры в массовом сегменте за год стали дороже на треть *

Столичные студии стали самым дорогим форматом массового жилья в пересчете на квадратный метр. В 2026 году его средняя стоимость достигла 513 тыс. рублей — это на 23% выше средней цены в этом сегменте недвижимости. Эксперты объясняют этот разрыв дефицитом компактного жилья на фоне стабильно высокого спроса. В бизнес-классе лидерами по этому показателю остаются многокомнатные квартиры: +16% к средней рыночной цене. Почему компактные квартиры дорожают быстрее других форматов и как меняется рынок новостроек — в материале «Известий».

Какие надбавки есть к цене

Студии массового сегмента лидируют по величине надбавки к среднерыночной цене квадратного метра: она достигает 23%, сообщили «Известиям» аналитики компании «Метриум». В премиум- и высокобюджетном сегментах наибольшую премию к рынку демонстрируют многокомнатные квартиры — 21% и 15% соответственно.

— В компактных форматах метр почти всегда дороже, так как стоимость базового наполнения квартиры распределяется на меньшую площадь, — сообщила директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум» Юлия Иванова.

Эксперты сравнили среднюю стоимость квадратного метра жилья разных форматов — от студий до многокомнатных квартир — во всех сегментах рынка.

Так, в массовом сегменте средняя стоимость квадратного метра в студиях достигла 513 тыс. руб. против 418 тыс. в среднем по рынку новостроек этого класса. В бизнес-, премиум- и высокобюджетном сегментах самая высокая цена «квадрата» зафиксирована в многокомнатных квартирах.

А вот приобретая двушку в массовом сегменте, покупатели начинают экономить на цене квадратного метра: его средняя стоимость составляет 392 тыс. рублей, что на 6% ниже среднего значения по рынку. В трехкомнатных — в среднем 372 тыс. рублей, на 11% меньше среднего. А в многокомнатных экономия достигает уже 14%, отмечают аналитики.

В сегменте комфорт-класса цена квадратного метра студий на 25,4% выше, чем средний показатель по всем квартирам, однушки дороже на 13,8%, подтвердила гендиректор агрегатора новостроек Redcat Наталья Шаталина.

В бизнес-, премиальном и высокобюджетном сегментах лидируют многокомнатные квартиры, отметили аналитики «Метриума». При этом величина надбавки различается. В бизнес-классе стоимость квадрата в квартирах с четырьмя и более комнатами в среднем 636 тыс. руб., что на 16% дороже рынка, В премиальном — в среднем 1,1 млн рублей против 911 тыс. руб.

— Покупатели больших квартир в премиум — это, как правило, люди с минимальными финансовыми ограничениями, — отметила директор по стратегическому развитию «Град Девелопмент» Яна Сосорева. — Правило надбавки за площадь в этом сегменте не является строгим, и не во всех премиальных проектах трехкомнатные или многокомнатные квартиры оказываются самыми дорогими.

Почему сложилась такая ситуация

Текущая ситуация сформировалась под влиянием рыночных, регуляторных и инфляционных факторов, которые заметно изменили структуру цен и доступность разных форматов жилья, рассказал руководитель департамента продаж компании «Расцветай Столица» Святослав Иванов.

— Основная причина наценки на студии — их стремительно растущий дефицит на фоне стабильно высокого спроса, — подчеркнул он. — Год назад в Москве в продаже было 4,5 тыс. таких лотов, а сейчас — 1,5 тыс., то есть в три раза меньше. Сокращение предложения сопровождается неизбежным ростом цены.

Один из главных трендов рынка: массовый сегмент дорожает значительно быстрее бизнес-класса. Цена за квадратный метр в студиях выросла на 28,5%, а общая стоимость таких квартир подскочила на 36,8%.

При этом разрыв в цене между массовым жильем и бизнес-классом сократился до минимальных за девять лет 23%.

— Для сравнения: год назад это разрыв составлял 29%, а два года назад — 25%. Это укрепляет тренд на подорожание и плавный уход доступных квартир с рынка, — добавил Святослав Иванов.

Покупателю стоит быть готовым к тому, что финальная стоимость жилья увеличится еще на 5–10% от заявленной цены, причем скрытые платежи подстерегают на каждом этапе, подчеркнул гендиректор «Ташир Эстейт» Максим Самсонов.

— Например, комиссия за выдачу кредита может составить 1–1,5% от его суммы. Кроме того, застройщик часто закладывает в цену комиссию банку за оформление ипотеки, — рассказал он. — Иногда, чтобы предложить низкую ставку, стоимость квартиры искусственно завышают, и в итоге переплата оказывается больше.

Страховка — оформление полиса страхования квартиры — около 0,2–0,3% от ее стоимости ежегодно и, особенно, страхование жизни — около 1–1,5% от суммы кредита в год. Если от страхования жизни отказаться, банк повысит процентную ставку по кредиту.

Как регулируется стоимость

Прямого регулирования стоимости квадратного метра на первичном рынке не существует, подтвердил Максим Самсонов. Цена зависит от баланса спроса и предложения, стоимости строительства, условий проектного финансирования, уровня конкуренции, доступности ипотеки и макроэкономической ситуации.

— При этом государство оказывает косвенное влияние через градостроительные нормы, требования к минимальной площади квартир, параметры проектирования, банковское регулирование и ипотечные программы, — добавил он.

Если говорить о перспективах, потенциал дальнейшего роста стоимости компактных форматов сохраняется, считает эксперт. Его будут поддерживать ограниченное предложение и высокий спрос на квартиры с минимальным бюджетом покупки.

Однако возможности для дальнейшего повышения цен не безграничны. У студий есть важное конкурентное преимущество — относительно низкий входной чек. Если стоимость такого жилья будет расти быстрее доходов покупателей, часть спроса начнет перераспределяться в пользу других форматов, которые по ценовому критерию могут приблизиться к студиям, пояснил эксперт.

Здесь получается своего рода замкнутый круг, считает член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский. Студии часто покупают не потому, что это идеальный формат жилья, а потому что для многих это единственный финансово доступный вариант входа на рынок.

— Но именно высокий спрос на такие квартиры подталкивает вверх стоимость квадратного метра, — отметил парламентарий. — В итоге жилье, которое должно быть самым доступным, становится дороже в пересчете на метр. И это тревожный сигнал: формально предложение на рынке есть, выбор проектов и планировок становится шире, но с точки зрения реальной покупательской способности доступность жилья снижается.

При этом к прямому регулированию цены квадратного метра нужно относиться крайне осторожно, предупредил Александр Якубовский. В рыночной экономике механическое ограничение цены может привести к обратному эффекту — сокращению предложения, снижению качества или росту скрытых издержек. Правильнее работать с причинами удорожания: стоимостью проектного финансирования, инфраструктурной нагрузкой, административными процедурами, доступностью ипотеки, конкуренцией и прозрачностью ценообразования.

На что обращать внимание покупателю

Сейчас для приобретения квартиры в новостройке нужно просчитать и оценить не просто номинальную, а реальную стоимость покупки, отметила основатель агентства недвижимости «БезФильтров» Ригина Гордеева.

— Если раньше при ажиотаже вокруг субсидированных ставок застройщики часто закладывали комиссию за выдачу льготной ипотеки в стоимость объектов, то теперь всё зависит от конкретного проекта, — сказала она. — Одни застройщики в условиях ограниченного спроса делают честные рассрочки и субсидируют ставки, для других это скорее маркетинговый ход для привлечения покупателей. Выявить разницу просто — нужно запросить конечную стоимость квартиры при покупке с различными условиями. Разница между приобретением за наличные и в рассрочку порой доходит до 15–20%.

Надбавку к цене можно получить при использовании финансовых инструментов от застройщика, в первую очередь это субсидированная ставка по ипотеке, рассрочка, напомнила Наталья Шаталина.

— Причем сейчас эта наценка работает как бы в обратную сторону, она сразу включена в прайс, а покупатель, который не пользуется этими опциями, наоборот, получает скидку, — отметила она.

При выборе квартиры в проекте стоит обращать внимание на все варианты жилья, а не только на целевой, скажем, двухкомнатный или трехкомнатный, отметила коммерческий директор Regions Development Лилия Арцибашева. В современных новостройках представлено очень много планировочных решений, а благодаря монолитной технологии существует техническая возможность объединять квартиры.

Яна Штурма

https://iz.ru/2112254/iana-shturma/stoimost-kvadrata-studiy-prevysila-srednerynochnuyu-cenu-na-23