Текст вышеупомянутых изменений занимает всего несколько страниц (что совершенно не типично для современного российского законотворчества), но, тем не менее, вокруг этих нескольких страниц развернулась весьма горячее обсуждение с участием всех заинтересованных сторон, что говорит о большой значимости закона для главных игроков земельного рынка.
Согласно официальной пояснительной записке, «основной целью законопроекта является установление порядка резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд с целью повышения эффективности управления земельными ресурсами в Российской Федерации и снижения государственных расходов при изъятии (выкупе) земельных участков для государственных или муниципальных нужд». Пресловутая «эффективность управления» - вопрос на сегодня крайне острый и болезненный, ибо сегодня «эффективности» (да и нормального управления тоже) практически нигде нет.
Пока лишь коррупция – двигатель прогресса
Вернёмся к предыстории вопроса. После лихорадочной скупки приватизированной земли несколькими более-менее крупными собственниками (банками и аффилироваными с ними структурами) на подмосковном земельном рынке наступила стагнация, конца которой, увы, не видно, ибо на данный момент у инвесторов нет веских причин скупленные земли интенсивно осваивать. На данный момент ситуация выглядит так: разработаны мощнейшие ФЦП, такие как «Жилище», «Доступное жильё» и так далее, направленные как на решение жилищной проблемы народонаселения так и на развитие инфрастуктуры регионов. От региональных и муниципальных властей требуют если не полноценного выполнения, то хоть какого-то продвижения в выполнении этих программ. А далее всё происходит примерно по следующему сценарию… Федералы говорят: «Срочно стройте доступное жильё для электората!». Муниципалы отвечают: «Мы бы рады, но своей земли у нас практически нет: всё до нас украдено». Федералы говорят: «Вовлекайте в хозяйственный оборот земли частных собственников». Муниципалы отвечают: «Чётких механизмов этого самого вовлечения закон нам не предоставил, а сами они за разумные деньги вовлекаться не хотят, а если мы и хотим вовлечь в оборот какой-то участок, то выясняется, что его юридический статус весьма сомнителен, и кроме нынешнего собственника на него есть ещё двадцать претендентов, посему вместо вовлечения происходит элементарная драка. Правда, наиболее сильные игроки уже давно поняли нас, муниципалов, значимость и изо всех сил нас коррумпируют. Так что на данный момент коррупция – главный двигатель прогресса. Но дайте к нашим административным рычагам ещё и точку опоры – и ни коррупции не будет, ни стагнации, а будет сплошное продвижение во всех ФЦП». И обсуждаемый закон как раз и был принят, чтобы эту ситуацию исправить, и, по мнению большинства экспертов, он является не только весьма мощным (и жёстким) инструментом, но и той самой «точкой опоры» для остальных административных рычагов.
Закон – не червонец, чтобы всем нравиться
Так как же оценивают этот закон сегодня наиболее известные аналитики? Приведём здесь наименее, с нашей точки зрения, политизированное мнение, высказанное экспертом партии «Опора России» Евгением Шлеменковым. По его мнению, жёсткость закона может быть и оправдана, закон – не червонец, чтобы всем нравиться. Но основные претензии к закону – не в жёсткости. Резервирование земельного участка, то есть объявление о его будущем изъятии либо существенных ограничениях в использовании существует во всех экономически развитых странах. Но там это инструмент не менее жёсткий, но куда более деликатный, ибо подобные законы, долженствующие привести к консенсусу потребности всех игроков рынка, должны содержать в себе все мыслимые случаи, и каждый из них должен быть максимально чётко прописан. В нашем законе этого нет, и есть весьма серьёзная опасность (особенно в Подмосковье), что он будет способствовать не балансировке общественных и частных интересов, а административному переделу земли.
Правило из одних исключений
А теперь несколько конкретных примеров. Если на Западе существует чёткое зонирование, то при отсутствии оного в том же Подмосковье, закон даёт возможность резервирования на основании решения о предварительном согласовании места размещения объекта. Конечно, согласно тексту, это право, представленное, как исключение, но всем понятно, что каждый конкретный случай – хоть в чём-то, да исключительный. Таким образом, реально устанавливается право местной администрации принимать решение о резервировании абсолютно произвольно, то есть правовое регулирование подменяется административным. Далее, закон позволяет администрации зарезервировать таким образом участок и установить самые серьёзные ограничения прав на изменение целевого назначения или целевого использования его, причём, что собственник может делать, а что не может – решает опять-таки администрация, а «лицо, нарушевшее эти требования… обязано за свой счёт привести земельный участок в состояние на день принятия решения о резервировании». Такая формулировка позволяет применять к землепользователям санкции совершенно произвольно, так что вместо регулирования мы получаем манипулирование.
О «справедливом возмещении»
А теперь – про деньги. Поскольку резервирование допускается исключительно «в связи с запланированным изъятием», решение в отношении резервирования участка фактически есть решение именно об изъятии. Заметим, что срок резервирования по закону может доходить до семи лет, а в случае строительства федеральных дорог – и до двадцати. Это – очень большой срок, и, естественно, рыночная стоимость зарезервированного участка резко снижается. Отсюда – простейший сценарий административного передела земли: «лакомый» участок резервируется, допустим, под строительство реабилитационного центра, цена его из-за налагаемых ограничений резко падает, собственник от него избавляется, а когда участок оказывается во владении следующего собственника (состоящего с местной администрацией в «правильных» отношениях) – резервирование снимается, скажем, по причине изменения генерального плана развития субъекта, демографической ситуации, или даже банальной нехватки денег у администрации. Quod erat faciendum (в переводе с латыни – «что и требовалось сделать»). Кстати, насчёт возмещения ущерба от резервирования. Закон его, конечно, предусматривает, и если власть резервирование снимает, то ущерб должен быть выплачен, но кто и как это будет считать – «тайна сия велика есть». И это – только основные и наиболее очевидные «лазейки», но есть и много иных. Так что опасаться надо не жёсткости закона, а произвола в его применении, а это «две большие разницы».
Впрочем, по прогнозам Е. Шлеменкова ситуация будет складываться по нашему обычному российскому сценарию: будут приниматься уточнения, поправки и прочие меры, но законодатели у нас куда более неторопливы, чем игроки рынка, поэтому в итоге мы получим вполне приемлемые законы, но… заработают они только тогда, когда наиболее лакомые куски уже будут разворованы.
Источник: kdo.ru
|